上诉人**燕京餐厅，住所地本市淮海中路1029号。

法定代表人沈-华，总经理。

委托代理人夏*善，上海嘉-华律师事务所律师。

被上诉人华-荔，女，1969年12月4日出生，汉族，无业，住本市新闸路1910弄8号207室。

委托代理人焦*发，男，1949年11月21日出生，汉族，上海第八建筑工程公司工作，住本市梅陇11村90号603室。

上诉人**燕京餐厅因房子出租合同一案，不服上海徐汇区人民法院徐民初字第3246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人**燕京餐厅法定代表人沈-华及其委托代理人夏*善、被上诉人华-荔的委托代理人焦*发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院认定，1998年1月8日，原告向被告给付租房保证金1万元。同年1月11日，原告以上海小垦丁红茶社名义与被告签订承包经营合同，约定被告提供本市淮海中路1029号约99.4平米房子给原告经营用，用期自1998年2月至2003年1月止。合同对租金、出货期限和方法、双方权利和义务作了规定。合同签订后次日，原告向被告出货4万元租金。同年1月23日，原告发函给被告，因查得餐厅所在地块已被批租，且已开始拆迁，故需要被告退还租金、保证金5万元，被告不允。
1998年9月原告诉至原审法院，需要终止双方的承包经营合同，退还租金、保证金5万元。被告表示双方所签协议是承包经营合同而非房子出租合同，故提起反诉，需要原告承担违约金10万元，原告则表示因被告不拥有房子产权证，导致自己办不出“上海小垦丁红茶社”的营业执照，故自己未违约，不承担违约责任。

另查明，本市淮海中路1029号房子产权属上海新乐房管所，辅助用房子属自管房子。
1956年起采取租借用形式给被告用长期年。原审审理后作出判决：1、原告华-荔与被告**燕京餐厅签订的承包经营合同无效。2、被告**燕京餐厅应于本判决生效之日起10日内返还原告华-荔租金4万元。3、被告**燕京餐厅应于本判决生效之日起10日内返还原告华-荔租房保证金1万元。4、反诉原告**燕京餐厅的反诉请求不予支持。判决后，**燕京餐厅提出上诉，需要撤销原判，驳回华-荔的起诉请求，支持其在原审时的反诉请求。华-荔则需要保持原判。

本院经审理查明，原审察明的事实无误。

本院觉得，**燕京餐厅与名为上海小垦丁红茶社实为华-荔个人签订的承包经营合同无效，该合同名为承包经营实为房子出租，且上海小垦丁红茶社并未注册成立，**燕京餐厅对该房亦无所有权，故原审对无效合同所作的处置是正确的。**燕京餐厅上诉需要确认承包经营合同有效，并需要华-荔偿付违约金10万元没办法律依据，本院不予支持。依据《中国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：